特色田园综合体——要成功从拿“地”开始?

    发布日期:2018-12-25 11:31:48  来源:古建中国  作者:秦半两
核心提示:旅游投资界有一句很经典的话,叫“投资是否赚钱,70%靠拿地”。我们首先要明确什么土地能够用,什么土地不能够用。

  旅游投资界有一句很经典的话,叫“投资是否赚钱,70%靠拿地”。我们首先要明确什么土地能够用,什么土地不能够用。当然田园综合体项目也一样。今天小编就从田园综合体怎么拿地?靠什么拿地?拿什么地?以及政策风险和如何规避等几个方面为各位朋友详细解析,希望对大家有所启发和帮助。


田园综合体


  第一、拿什么?


  田园综合体不像传统的景区、地产,拿什么?首选农村集体建设用地、四荒地。农村集体建设用地分为宅基地、经营性建设用地、公共设施和公益性建设用地三类。宅基地的使用对于田园综合体开发来说是最具有商业价值的。目前它有两种使用方式,第一种是宅基地“三权分置”,“三权分置”的政策从承包地应用到宅基地上了,宅基地既保留了原来的体制,又可以盘活用足城市资本,也可以进行经营,可以直接进行特色小镇、民宿等旅游开发利用。


  例如浙江桐庐,就是首先把宅基地确权,农民把宅基地卖给村集体,村集体和城市资本合作共同开发民宿。第二种方式就是国务院一号文件所提出的“允许利用宅基地建设生产用房“,将零散的宅基地集中起来之后,做田园综合体或者特色小镇的产业用地。


  另一个值得关注的是农村集体经营性建设用地入市,农村集体经营性建设用地入市是指在符合规划、用途管制和依法取得的前提下,允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股,实行与国有建设用地使用权同等入市、同权、同价。


  入市需符合以下条件:


  一是必须是在33个土地改革试点县市才能允许农村集体经营性建设用地入市;


  二是拟入市用地必须是建设用地,农田等其他非建设用地是不能入市的;


  三是拟入市用地必须符合城乡规划;


  四是拟入市用地出让用途有限制,正常是只能作为工作、商业、仓储等经营性用地,不得用地房地产开发。


  当前来说比较成功的几个案例,都是在宅基地和农村集体经营性建设用地这两块来做的突破。这两块地的改造,基本上都是围绕着一线二线城市或者核心城市,三线强城市的一些中心城市周边。


  农林用地主要包括国家林权用地和村集体林权用地。无论哪种用地,都要明确一个很重要的问题,那就是林业设施用地不超过10亩。这是一个巨大的坑,例如,有1万亩的森林,那么3%的林业用地换算下来是多少?很多人理解是300亩建设用地,其实是不是这样的,它有一个上限。


  除了以上几种地外,在整个田园综合体开发中最好用的地是什么?四荒地。具体为荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地。国家基本上围绕着一个政策:谁治理谁使用谁保护谁受益,允许“四荒”使用权一定50年或更长的时间不变。


  另外,一定要注意生态保护红线和土地使用年限的问题。


  生态保护红线指在生态空间范围内具有特殊重要生态功能、必须强制性严格保护的区域,是保障和维护国家生态安全的底线和生命线,通常包括重点生态功能区域以及生态环境敏感脆弱区。纳入生态保护红线的区域,禁止进行工业化和城镇化开发,从而有效保护我国珍稀、濒危并具代表性的动植物物种及生态系统,维护我国重要生态系统的主导功能。红线一定不要碰。


  耕地的承包期一般是30年,草地的承包期一般是30年~50年,林地的承包期一般是30年~70年,经国家同意可以延长。


  有一招可以解决“土地坑”,那就是做所有的文旅项目投资,去看它的土地利用规划图和土地使用生态红线保护图。


田园综合体


  第二、怎么拿?


  田园综合体开发必须要明确当地土地规划中其园区所占土地的用途,符合规划使用条件的要积极争取土地建设使用指标,以满足田园综合体园区对建设用地的要求。策划需求,规划需求,可行性方案!前期必须准备的东西!


  以农业为依托的休闲观光等用地须按建设用地进行管理。以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐,以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地,必须依法依规按建设用地进行管理,而非按农用地管理。


  进行建设用地进行管理就必然涉及农用地转用审批手续,农业设施兴建之前为耕地的,非农建设单位还应依法履行耕地占补平衡义务。这在无形中既增加了休闲农业开发建设成本,而且也使得田园综合体开发变得更为复杂,甚至会使部分田园综合体项目夭折。


田园综合体


  第三、政策风险?


  乡(镇)村建设用地是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资,进行各项非农业建设所使用的土地,主要包括:乡(镇)村公益事业用地、公共设施用地、农村居民住宅用地。


  1利用基本农田有哪些限制


  农地分基本农田和非基本、一般性农田,基本农田得国务院批;


  不要超越土地利用规划;


  土地要用途管制,这是国家的基本原则;


  城市建设用地挂钩指标不得已以劣地换好地、不得置换基本农田。


  2有关农用地的一些政策限制


  严禁随意扩大设施农用地范围;


  以农业为依托的休闲观光的地按照建设用地的管理,税收不一样;


  必须依法依规按照建设用地进行管理,而非按照农用地管理;


  土地用途,所有土地用途转换都必须部交钱;占补平衡。


  3利用政策弹性空间小把戏不可持续,如何走征途拿地才有保障


  小编建议通过正规渠道,立项审批申请建设用地,虽然条件比较多。但是也不要投机取巧,钻漏洞,当心自食其果。


  四、规避限制?


  有些人在田园综合体开发中,可能会使用以下六种方式来规避休闲农业用地限制:


  1用设施农用地的名义直接进行餐饮住宿的建设;


  2以建设临时生产用房名义进行修建;


  3修建水泥柱,将建筑物腾空,以满足不破坏耕作层的要求;


  4修建木屋或钢架房,即使查处也能低成本拆除;


  5以建设温室大棚的方式建餐厅;


  6用可移动的集装箱和房车进行餐饮住宿活动。


  但是,以上方式为规避政策的监管,打了“擦边球”,还隐藏着很大不确定性和风险。


 

本文标题: 特色田园综合体——要成功从拿“地”开始?

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